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房产购入的各项现金流出计算

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  • zhouchunxian
    21主题 36帖数

    级别：会计员

    发表于：2020-05-01 16:37:07

    背景资料：公司现有盈余流动资金500例，疫情下房价有下跌，老板看上市中心的一套写字楼1500万元，想用来改善办公环境（现租房每月3万元租金。商贷一半，十年还清，每年还款120万，本金75万，利息45万。首付250万不够的用自家的房产进行抵押贷款250万，利率以5.5简单计算。现老板要财务计算一下，新房产购入后公司的各项现金流出。

    项目
    金额
    备注
    购买房产
    1500
    万元
    首付
    750
    万元
    自付现金
    500
    万元
    贷款
    250
    拿个人房产抵押
    利率以5.5计算，3年还清
    利息
    13.75
    万元/年
    商业贷款
    750
    万元
    贷款
    10
    年
    每月还款
    10
    万元
    每年还款
    120
    万元
    还款本金
    75
    年
    还款利息
    45
    年
    中介抵押费
    10
    一次性
    年份
    商贷利息
    250万个人房产利息
    中介费
    商贷本金
    250万本金
    合计年现金流出
    利息费用等
    溢价率
    第1年
    45
    13.75
    10
    75
              83.33
                   227.08
    68.75
    第2年
    45
    13.75
    		75
              83.33
                   217.08
    58.75
    第3年
    45
    13.75
    		75
              83.33
                   217.08
    58.75
    第4年
    45
    75
    		               120.00
    45
    第5年
    45
    75
    		               120.00
    45
    第6年
    45
    75
    		               120.00
    45
    第7年
    45
    75
    		               120.00
    45
    第8年
    45
    75
    		               120.00
    45
    第9年
    45
    75
    		               120.00
    45
    第10年
    45
    75
    		               120.00
    45
    合计
    450
    41.25
    10
    750
            250.00
                1,501.25
    501.25
    0.334167
    总结：
    1.以1500万房产为例，自付500万元，1000万贷款，10年还清后，共支付利息501.25万元，每年现金流出如上图列示。
    2.这还是以每年还款120万，本金75万和利息45为例计算的。如果每年还款额125万，本金75万和利息50万，则还会多支出50万元。
    3.如果10年内此房产的增值额达不到33%，则投资此房产并不划算。
    另，如果拿这500万进行投资理财，以5%的收益率计算，则每年可以多出25万利息收入，10年可以增加250万。

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